상가건물임대차보호법이란?
적용 대상
임차인 보호 제도
임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 이는 상가건물이 매매, 경매 등으로 소유자가 변경되어도 임차인이 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있음을 의미합니다.
계약갱신요구권
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다.
임대차 기간 보장
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
보증금 보호
임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
권리금 보호
표준계약서 활용
자주 묻는 질문(Q&A)
A: 사업자등록 대상이 되는 상가건물 중 지역별로 정해진 보증금 이하의 상가에 적용됩니다. 서울의 경우 보증금 9억원 이하의 상가가 해당됩니다.
Q: 계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있나요?
A: 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사할 수 있습니다.
Q: 대항력은 언제부터 발생하나요?
A: 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 발생합니다.
Q: 임대차 계약기간이 정해지지 않은 경우 어떻게 되나요?
A: 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우, 그 기간을 1년으로 봅니다.
Q: 보증금을 보호받기 위한 방법은 무엇인가요?
A: 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매 시 우선변제권을 가질 수 있습니다.
Q: 권리금은 어떻게 보호받을 수 있나요?
A: 2015년 개정된 법에 따라 권리금 회수 기회가 보장되지만, 대규모점포 등에는 예외가 있습니다.
Q: 환산보증금이란 무엇인가요?
A: 환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산하며, 법 적용 여부를 판단하는 기준이 됩니다.
Q: 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?
A: 임차인의 중대한 계약 위반, 재건축 계획, 임대인 본인의 사용 필요성 등이 해당될 수 있습니다.
Q: 표준계약서는 어디서 구할 수 있나요?
A: 법무부 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있습니다.
Q: 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하는 경우는 어떤 것이 있나요?
A: 지역별 보증금 기준을 초과하는 경우, 비영리단체의 건물, 일시사용 목적의 임대차 등이 있습니다.